开发业务毛利率下降至0.2%，开发分部溢利亏损11.8亿，全年预计压降有息负债300亿。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
核
心
观
点
【合约销售下降32%至350亿，短期走势看政策刺激力度】2025年上半年，龙湖集团实现合同销售金额350亿元，同比下滑32%。2025年全年预计可售货源约1600亿，上半年已实现350亿去化，剩余约1250亿的货源将会在下半年陆续推出，其中约90%的货源位于一二线城市。针对上半年销售下滑问题，龙湖管理层表示“我们觉得短期的走势还是会看政策的刺激力度，对于中长期仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性。”
【仅新增上海、苏州等四幅地块，财务安全优于新增投资】2025年上半年，龙湖集团在贵阳、重庆、上海、苏州四个城市获取4幅土地，新增土地储备建面积为24.9万平方米，同比下降57%。管理层表示，当前仍是把财务安全放在首位，保债务安全、保交楼的重要性优于新增投资。值得注意的是，期末龙湖集团于烟台的土储总建面达573万平米，与期初基本持平；占比20.2%，较期初增长了2.9个百分点，是企业土地储备占比最高的城市，而2024年及2023年烟台的销售面积贡献仅为10.3万平方米及13.7万平米。
【运营业务毛利率高达77.7%，全年商业航道预计增长10%】重资产运营方面，期内龙湖集团运营业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%；运营毛利率77.7%。服务业务不含税收入为62.6亿元，同比增长0.02%；服务业务毛利率约30.0%。管理层表示，下半年将开业约10座商场，2026年及2027年，计划每年新开业约十个项目。2025年，整个商业航道预计会实现10%以上的增长。
【净利率下降至6.72%，开发业务分部溢利出现亏损】2025年上半年，龙湖集团增收不增利，营业收入588亿元，同比上升25%；毛利润74亿元，同比下滑23%。其中，开发业务结算收入455亿，结算毛利率仅0.2%。此外，净利润为39亿，同比下降43%；净利率为6.72%，较期初下降约2.8个百分点；核心净利率为3%。值得注意的是，上半年龙湖集团实现分部溢利合计55亿，其中开发业务分部溢利却出现亏损11.8亿。
【三条红线维持绿档，全年有息负债压降预超300亿】截止2025年上半年，龙湖集团持有现金447亿元；其中非受限现金为293亿元。期末非受限现金短债比为1.14，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。平均融资成本为3.58%，较2024年全年下降42bps，平均合同借贷年期进一步拉长到接近11年。龙湖集团计划2025年有息负债余额压降超300亿，未来每年净减少不超过100亿，逐步达到并且稳定在1000亿左右的规模。值得注意的是，龙湖还有394亿的贸易应付款项及应计建筑开支，其中贸易应付款账龄在180天内的共计159亿；此外，应付税项达224亿；仍将考验龙湖短期内的运营回款能力。
01
销售
合约销售下降32%至350亿短期走势看政策刺激力度
2025年上半年，龙湖集团实现合同销售金额350亿元，同比下滑32%；全口径销售面积261万平方米，同比下滑28%；销售均价13393亿元，较同期下降4%。其中实现归属股东权益的合同销售金额245亿元，权益占比70%。
龙湖2025年全年预计可售货源约1600亿，上半年已实现350亿去化，剩余约1250亿的货源将会在下半年陆续推出，其中约90%的货源位于一二线城市，同时会根据市场情况保持弹性供货，聚焦存货去化。
针对上半年销售下滑问题，龙湖管理层表示“今年四月开始，随着刺激政策的退坡，以及收储的政策落地速度及力度不及预期，整个楼市出现了新一轮的下行，止跌回稳态势在今年二三季度面临着比较大的考验。”“最近8月22号国常会也提出了全力维护楼市止跌回稳，包括接下来北京、上海出现了限购放松，我们觉得这是非常有必要的。”“所以接下来的走势，我们觉得短期的走势还是会看政策的刺激力度，对于中长期仍然非常看好中国房地产市场发展的韧性。”
从销售金额的区域分布来看，龙湖的销售贡献主要来自西部地区及长三角地区，其中西部、长三角、环渤海、华南及华中片区合同销售额分别为98.3亿元、92.9亿元、82.2亿元、42.1亿元及34.6亿元；分别占合同销售额的28.1%、26.5%、23.5%、12.0%及9.9%。从城市来看，重庆、北京、苏州、成都、西安为销售贡献前五的城市。
02
投资
仅新增上海、苏州等四幅地块财务安全优于新增投资
2025年上半年，龙湖集团在贵阳、重庆、上海、苏州四个城市获取4幅土地，新增土地储备建面积为24.9万平方米，同比下降57%；权益面积为18.4万平方米，权益地价为17.76亿，平均权益收购成本为7907元/平米。按地区分析，长三角地区及西部地区的新增面积分别占新增收土地储备总建面积的52.2%及47.8%。龙湖集团管理层表示，当前仍是把财务安全放在首位，保债务安全、保交楼的重要性优于新增投资。
上半年，龙湖集团同样加强了存货的去化。期末，龙湖集团持有存货账面价值为1962亿，较年初下降了11%。截至2025年上半年，龙湖集团的土地储备合计2840万平方米，较期初下降14%，权益面积为2113万平方米。其中一二线城市的土储的总建面、总货值均在70%左右。按地区分析，环渤海地区、西部地区、华中地区、长三角地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的36.3%、28.0%、17.1%、11.3%及7.3%。
值得注意的是，期末龙湖集团于烟台的土储总建面达573万平米，与期初基本持平；占比20.2%，较期初增长了2.9个百分点，是企业土地储备占比最高的城市，此外2024年及2023年烟台的销售面积仅为10.3万平方米及13.7万平米，该城去化压力或较大。
03
多元化
运营业务毛利率高达77.7%全年商业航道预计增长10%
地产开发业务外，龙湖集团还形成了C2（商业投资）、C3（资产管理）两个重资产运营航道，以及C4（物业管理）、C5（智慧营造）两个轻资产服务航道。
重资产运营方面，期内龙湖集团运营业务不含税租金收入为70.1亿元，同比增长2.5%；商业、资产管理的占比分别为78.5%和21.5%。期末，龙湖集团已开业商场建筑面积为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米)，租金收入55.0亿元，同比增长4.9%；整体出租率为96.8%。冠寓已开业12.7万间，整体出租率为95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为97.2%。得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及租赁住房的发展，期内龙湖集团投资物业评估增值28.2亿。
期内，龙湖集团服务业务不含税收入为62.6亿元，同比增长0.02%，毛利率约30.0%。期末，龙湖物业在管面积约4亿平方米，龙智造代建业务已布局北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等核心一二线城市。
关于2025年商业航道的计划，管理层表示在商业投资方面，下半年将开业约10座商场，2026年及2027年，计划每年新开业约十个项目。2025年，整个商业航道预计会实现10%以上的增长。“我们会坚定地围绕着1+4，C1（航道）在慢慢穿越周期，另外四个航道会坚定地构成一个增长盘来共同帮助整个集团进行增长。”
04
盈利
净利率下降至6.72%开发业务分部溢利出现亏损
2025年上半年，龙湖集团增收不增利，营业收入588亿元，同比上升25%；毛利润74亿元，同比下滑23%。其中，开发业务结算收入455亿，同比增长35%，但结算毛利率仅0.2%，主要是近两年来项目销售价格承压进入结算管道所带来的影响。2025年上半年，龙湖集团的净利润为39亿，同比下降43%；净利率为6.72%，较期初下降约2.8个百分点；此外核心净利率为3%。
期末，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为1059亿元，较期初下降17%；已售未结算面积约为854万平方米。此外，期末合同负债为754亿，较期初下降18%。预计未来开发业务营收规模仍有下滑可能。
龙湖集团的盈利能力主要受到了开发业务的影响，期内开发业务的毛利率下降至0.2%，而运营业务及服务业务的毛利率分别为77.7%及30%。上半年，龙湖集团实现分部溢利合计55亿，其中开发业务分部溢利却出现亏损11.8亿。
龙湖集团管理层表示，新项目的毛利表现还是比较健康的，未来一到两年，随着存货的逐步去化和新项目的稳定输入，集团的盈利表现会慢慢修复。此外，运营和服务两大赛道，业务毛利率在50%以上，净利率在30%以上，会继续为集团利润增长和利润率恢复形成一个稳压器作用。
05
负债
三条红线维持绿档全年有息负债压降预超300亿
截止2025年上半年，龙湖集团持有现金447亿元，较期初下降10%；其中预售监管资金为134亿元，已抵押银行存款20亿，剔除后非受限现金293亿元。
从负债端来看，期末，龙湖总有息负债1698亿元，较期初下降4%，净减少65亿；经营性物业贷净增99亿至872亿。此前，龙湖集团已全额兑付101亿的境内信用债和35亿元中债增信债券，年内已没有到期的国内债券。另外，还有一笔年底到期的92亿港元海外银团贷，目前已完成首笔11亿港元偿付，剩余部分将分月提前偿还。期末，一年内到期的有息负债256亿元，非受限现金短债比为1.14；净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%。平均融资成本为3.58%，较2024年全年下降42bps，平均合同借贷年期进一步拉长到接近11年。
管理层表示“到2025年底，公司有息负债余额预计在1450亿左右，其中经营性物业贷和长租贷接近1000亿。”此外，在2026年及以后的债务铺排方面：1）境内信用债余额仅44亿，2026年到期36亿，2027年到期8个亿。2）境内中债担保债券余额23亿，全部于2026年到期，会用抵押物做经营性物业贷进行置换。3）海外信用贷余额94亿，2026年及以后分四年陆续到期。4）海外美元债还有四笔，约95亿人民币，均为2027年及以后到期。龙湖集团计划2025年有息负债余额压降超300亿，未来每年净减少不超过100亿，逐步达到并且稳定在1000亿左右的规模。
除了有息负债外，龙湖的应付款项压降却不够明显，期末有394亿的贸易应付款项及应计建筑开支，其中贸易应付款账龄在180天内的共计159亿；此外，应付税项达224亿。仍将考验龙湖短期内的运营回款能力。
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